هل تساءلت يومًا ما هو معدل الشغور في الاستثمار العقاري ولماذا يعتبر من أهم المؤشرات التي يجب على كل مستثمر مراقبتها؟ يهتم العديد من المستثمرين العقاريين في معرفة معدل الشغور نظرًا لتأثيرها المباشر على عوائد العقارات وقيمتها السوقية.
ستتناول مفهوم معدل الشغور، وكيفية حسابه، وأهميته، بالإضافة للعوامل المؤثرة عليه وآثاره الأوسع على المستثمرين العقاريين ومديري العقارات. كما سنستعرض الاستراتيجيات الفعّالة لإدارة معدلات الشغور وتقليصها، بهدف تحقيق أقصى قدر من إيرادات الإيجار.
ما هو معدل الشغور Vacancy Rate؟
يشير معدل الشغور إلى نسبة الوحدات الإيجارية المتاحة في عقار أو سوق والتي لا تدر دخلاً من الإيجار. يُعد هذا المقياس مهمًا لتقييم أداء العقارات المستأجرة، سواء كانت سكنية أو تجارية أو صناعية. يرغب المستثمرون العقاريون في معدل شغور منخفض لأنه يعني أن معظم الوحدات مؤجرة وتحقق دخلًا. على العكس، يدل معدل الشغور المرتفع على أن جزءًا كبيرًا من العقار لا يحقق إيرادات، مما قد يؤثر سلبًا على الربحية.
طريقة حساب معدل الشغور
صيغة حساب معدل الشغور بسيطة وهي:
معدل الشغور = (عدد الوحدات الشاغرة ÷ إجمالي عدد الوحدات) × 100
علمًا أن:
- عدد الوحدات الشاغرة: العدد الإجمالي للوحدات المؤجرة غير المأهولة حاليًا.
- إجمالي عدد الوحدات يشير إلى إجمالي عدد الوحدات المؤجرة في العقار أو المنطقة التي يتم تحليلها.
مثال: إذا كان عدد الوحدات الشاغرة = 5، وإجمالي عدد الوحدات = 100 فإن:
معدل الشغور = (5 ÷ 100) × 100 = 5%
وهذا يعني أن 5% من الوحدات في المجمع غير مأهولة ولا تحقق إيرادات إيجارية.
إقرأ أيضًا: العوامل المؤثرة في أسعار العقارات
أنواع معدلات الشغور
يمكن تحليل معدلات الشغور على مستويات مختلفة اعتمادا على السياق الذي تستخدم فيه. تشمل هذه الأنواع المختلفة من معدلات الشغور ما يلي:
- معدل الشغور الخاص بالعقار: ينطبق هذا على العقارات الفردية، مثل مجمع سكني واحد أو مركز تسوق أو مبنى مكاتب. يستخدم أصحاب العقارات هذا لقياس أداء استثماراتهم المحددة.
- معدل الشغور في السوق أو المنطقة: يشير هذا إلى معدل الشغور الإجمالي في سوق عقارات أو مدينة أو منطقة جغرافية معينة. يستخدم محللو السوق والمستثمرون هذا لتقييم صحة سوق الإيجار الأوسع في منطقة معينة.
- معدل الإشغال مقابل معدل الشغور: ال معدل الإشغال هو عكس معدل الشغور. ويمثل النسبة المئوية للوحدات المشغولة.
أهمية معدل الشغور في العقارات
يُعد معدل الشغور مؤشرًا حيويًا في تقييم أداء العقارات، إذ يعكس الطلب الحقيقي على الوحدات المتاحة ويساعد المستثمرين والملاك في اتخاذ قرارات استراتيجية دقيقة، ومن أبرز النقاط المهمة نذكر:
- مؤشر صحة السوق
يعكس معدل الشغور المنخفض عادةً إلى طلب قوي على وحدات الإيجار ويمكن أن يشير إلى وجود سوق صحي ومزدهر حيث يتوق المستأجرون إلى الاستئجار. وعلى العكس من ذلك، يشير معدل الشغور المرتفع إلى زيادة العرض أو ضعف الطلب أو الصعوبات الاقتصادية في المنطقة، مثل فقدان الوظائف أو انخفاض عدد السكان.
- التأثير على دخل الإيجار والقرارات الاستثمارية
يؤثر معدل الشغور بشكل مباشر على دخل الإيجار. إذا بقي عدد كبير من الوحدات شاغراً، ينخفض دخل العقار مما يؤثر على القدرة على تغطية نفقات التشغيل، ومدفوعات الرهن العقاري، وصيانة العقار. هذا يؤدي لضغوط مالية ويقلل من قيمة العقار على المدى الطويل.
يستخدم المستثمرون العقاريون معدلات الشغور لمساعدتهم على تحديد مكان وزمان الاستثمار. إذا كان معدل الشغور في حي أو مدينة معينة منخفض باستمرار، فهذا يشير إلى وجود سوق إيجار قوي مع ارتفاع الطلب، مما يجعله موقعًا جذابًا للاستثمار. من ناحية أخرى، قد يؤدي ارتفاع معدل الشغور إلى ردع المستثمرين، لأنه يشير إلى أن العقار قد يواجه صعوبة في جذب المستأجرين.
- يلعب دور أساسي في تقييم العقارات المدرة للدخل
تلعب معدلات الشغور دورًا مهمًا في تقييم العقارات المستأجرة فارتفاع معدل الشغور يقلل دخل الإيجار المحتمل والتدفق النقدي، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة العقار. غالبًا ما يأخذ المثمنون في الاعتبار معدلات الشغور عند تحديد قيمة العقار، خاصة عند تطبيق نهج الدخل للتقييم، والذي يعتمد على إيرادات الإيجار المستقبلية المتوقعة.
العوامل المؤثرة على معدلات الشغور
تؤثر عدة عوامل على معدلات الشغور، سواء على مستوى العقار المحدد أو عبر الأسواق بأكملها. إن فهم هذه العوامل يمكن أن يساعد أصحاب العقارات والمستثمرين على توقع التغيرات في معدلات الشغور وتعديل استراتيجياتهم وفقًا لذلك.
- الظروف الاقتصادية المحلية
تعد حالة الاقتصاد المحلي من العوامل الأساسية التي تؤثر على معدلات الشغور. يرتفع الطلب على المساكن المستأجرة في المناطق التي تشهد نموًا قويًا في الوظائف، وانخفاض معدلات البطالة، وازدهارًا اقتصاديًا، مما يؤدي إلى انخفاض معدلات الشغور. على النقيض، يقل الطلب على الوحدات المؤجرة في المناطق التي تغلق فيها الشركات أو تقل فرص العمل أو تتراجع الصناعات يرتفع معدل الشغور.
- زيادة معروض الشقق أو الوحدات العقارية
تؤدي زيادة المعروض من الوحدات المستأجرة لارتفاع معدلات الشغور فعند تطوير المباني السكنية أو المنازل أو المساحات المكتبية الجديدة بمعدل أسرع من قدرة الطلب على الاستيعاب، يصبح السوق مشبعًا، مما يؤدي إلى بقاء بعض الوحدات شاغرة لفترات أطول. وعلى العكس، يؤدي نقص الوحدات الإيجارية المتاحة إلى انخفاض معدلات الشغور، إذ يتنافس المستأجرون على عدد محدود من العقارات.
- ارتفاع أسعار الإيجار
ترتفع معدلات الشغور عندما تكون أسعار الإيجار مرتفعة للغاية بالموازنة بالعقارات المماثلة في السوق، مما يدفع المستأجرين المحتملين إلى اختيار عقارات بديلة. وعلى النقيض، تحافظ العقارات ذات الأسعار التنافسية أو التي توفر قيمة جيدة مقابل المال على معدلات شغور منخفضة، لأنها تجذب عددًا أكبر من المستأجرين.
- معدل دوران المستأجر
يزداد معدل الشغور مع تكرار دوران المستأجرين. عند مغادرة المستأجرين، تنشأ عادة فجوة بين مغادرتهم والفترة التي يستغرقها العثور على مستأجرين جدد. كلما ارتفع معدل الدوران، زادت احتمالية وجود وظائف شاغرة. تؤثر عوامل مثل جودة إدارة الممتلكات، وشروط الإيجار، ورضا المستأجرين بشكل كبير على معدلات الدوران.
- الموسمية أسواق الإيجار
تتقلب معدلات الشغور على مدار العام بسبب العوامل الموسمية. على سبيل المثال، في المدن الجامعية، قد تكون معدلات الشغور أعلى خلال فصل الصيف عندما يكون الطلاب بعيدًا، وتنخفض خلال العام الدراسي. وبالمثل، غالبًا ما تشهد العقارات المستأجرة لقضاء العطلات معدلات شغور أعلى خلال مواسم الذروة عندما يزورها عدد أقل من السياح.
إقرأ أيضًا: ما هو الاستثمار العقاري؟ وما هي أنواعه؟ وكيفية البدء بهذا المجال
كيفية خفض معدل الشغور العقاري
يجب الحفاظ على معدل شغور منخفض لزيادة إيرادات الإيجار إلى الحد الأقصى وضمان ربحية العقار على المدى الطويل. فيما يلي بعض الاستراتيجيات التي يمكن لأصحاب العقارات ومديريها استخدامها لتقليل معدلات الشغور:
- تحديد أسعار تنافسية
يعد تحديد سعر إيجار تنافسي أحد أكثر الطرق فعالية لتقليل معدلات الشغور. يجب على مالكي العقارات البحث في السوق المحلية وتحديد مستويات الإيجار التي تتماشى مع المنافسة. إذا كان الإيجار مرتفعًا جدًا، فقد يختار المستأجرون المحتملون عقارات أخرى. يمكن أن يؤدي تقديم عروض ترويجية أو خصومات، مثل شهر إيجار مجاني للمستأجرين الجدد، إلى جذب المستأجرين وتقليل معدل الشغور.
- تحسين الاحتفاظ بالمستأجر
يقلل الحفاظ على رضا المستأجرين الحاليين من معدل دوران المستأجرين، وبالتالي من معدلات الشغور. يستطيع أصحاب العقارات تحسين الاحتفاظ بالمستأجرين من خلال الاستجابة السريعة لطلبات الصيانة، والحفاظ على العقار في حالة جيدة، وتعزيز العلاقة الإيجابية بين المالك والمستأجر. يؤدي تقديم حوافز لتجديد الإيجار، مثل خصم أو ترقية، إلى تشجيع المستأجرين على البقاء لفترة أطول.
- تعزيز جاذبية العقار
يُسهم الاستثمار في الترقيات والمرافق في جعل العقار أكثر جاذبية للمستأجرين المحتملين، مما يقلل من الوقت الذي يقضيه شاغرًا. تحدث التحسينات مثل الأجهزة الحديثة والتركيبات المحسنة والتعديلات الجمالية مثل المناظر الطبيعية أو طبقة الطلاء الجديدة فارقًا كبيرًا. بالإضافة إلى ذلك، تضيف وسائل الراحة المرغوبة مثل مواقف السيارات الآمنة، ومركز اللياقة البدنية، أو مرافق غسيل الملابس داخل الوحدة إلى جاذبية العقار، مما يساعد في خفض معدل الشغور.
- التسويق الفعال للوحدات العقارية
تساعد استراتيجية التسويق القوية في ملء العقارات الشاغرة بسرعة أكبر. يجب على مالكي العقارات استخدام مجموعة متنوعة من قنوات التسويق، بما في ذلك القوائم عبر الإنترنت، ووسائل التواصل الاجتماعي، والإعلانات المحلية، للوصول إلى جمهور واسع. يمكن للصور عالية الجودة والجولات الافتراضية والأوصاف التفصيلية للممتلكات أن تجعل القائمة مميزة وتجذب المزيد من الاهتمام من المستأجرين المحتملين.
- تسهيل شروط الإيجار
تجذب شروط الإيجار المرنة، مثل عقود الإيجار الشهرية أو قصيرة الأجل، المستأجرين المؤقتين. يمكن أن تجذب هذه المرونة المستأجرين الذين يمرون بمرحلة انتقالية، مثل أولئك الذين ينتقلون للعمل أو الطلاب الذين يحتاجون إلى سكن مؤقت، مما يساعد على إبقاء العقار مشغولاً خلال فترات ارتفاع معدل دوران الشغور.
معدل الشغور في أنواع مختلفة من العقارات
يختلف تأثير معدلات الشغور تبعا لنوع العقار تواجه أنواع العقارات المختلفة معدلات مختلفة وتحديات فريدة نذكر أهمها:
- معدل شغور العقارات السكنية
تتقلب معدلات الشغور العقارات السكنية بناءً على الظروف الاقتصادية والنمو السكاني والقدرة على تحمل تكاليف الإيجار. تتمتع جميع المنازل والشقق والوحدات السكنية المخصصة لعائلة واحدة بديناميكيات شواغر مختلفة، ولكن الحفاظ على رضا المستأجر العالي وتقديم أسعار إيجار تنافسية يعد أمرًا أساسيًا لتقليل معدلات الشغور.
- معدل شغور العقارات التجارية
تشهد العقارات التجارية، مثل مباني المكاتب ومساحات البيع بالتجزئة، معدل الشغور أطول بالموازنة مع العقارات السكنية. قد تكون الشركات أبطأ في استئجار أو الانتقال إلى مساحات جديدة، وقد يستغرق الأمر وقتًا أطول للعثور على المستأجر المناسب. يمكن أن تؤثر حالات الانكماش الاقتصادي والتغيرات في اتجاهات الأعمال، مثل ظهور العمل عن بعد أو التجارة الإلكترونية، بشكل كبير على معدلات الشغور في العقارات التجارية.
- معدل شغور العقارات الصناعية
تتأثر معدلات الشغور في العقارات الصناعية، مثل المستودعات أو مرافق التصنيع، إلى حد كبير بالطلب على المساحات الصناعية في منطقة معينة. تميل العقارات الصناعية إلى انخفاض معدل دوران المبيعات مقارنة بأنواع العقارات الأخرى، ولكن عند حدوث شواغر، قد يكون ملؤها أكثر صعوبة بسبب الطبيعة المتخصصة لهذه العقارات.
الخاتمة
يعد معدل الشغور مقياسًا حاسمًا لفهم صحة وربحية الاستثمارات العقارية. ومن خلال توفير نظرة ثاقبة حول مقدار مساحة العقار غير المأهولة، فإنه يؤثر بشكل مباشر على دخل الإيجار وتقييم العقارات واستراتيجيات الاستثمار. يحتاج المستثمرون العقاريون ومديرو العقارات إلى مراقبة معدلات الشغور عن كثب وتنفيذ استراتيجيات لتقليل معدل الشغور والحفاظ على مستويات إشغال قوية.
