مقاييس تحليل العقار: الطريقة العلمية لضمان بأن العقار يناسبك

يمكن أن نجد عقارًا ذو بناء قوي وبسعر مناسب ونظن بأنه فرصة استثمارية مناسبة لك، ولكن هل السعر وجودة البناء العاملين الوحيدين المعتمدين لاختيار الاستثمار العقاري؟ في الحقيقة هناك العديد من المقاييس والأرقام التي تبين لنا خفايا الاستثمار وتوضح لنا توقعات الربح الذي سنحصل عليه وتحذرنا من المخاطر التي يمكن أن نقابلها. كما تمثل مقاييس الاستثمار العقاري أداة قوية للموازنة بين العقارات لاختيار أفضلها، ومن أجل ذلك هناك مجموعة كبيرة من المقاييس نستطيع أن نعتمد عليها لاتخاذ قرار استثمار عقاري ناجح وسوف 

صافي الربح التشغيلي Net Operating Income

يهدف مقياس صافي الربح التشغيلي لتوقع ربحية الوحدة العقارية خلال فترة زمنية محددة مثل أسبوع أو شهر أو سنة. يشمل إجمالي الأرباح جميع طرق الربح التي يتسبب العقار فيها مثل الرسوم والإيجار وركن السيارات وغير ذلك من الخدمات التي يوفرها العقار ويضمن لنا من خلالها ربحًا.

لا تضم تكلفة التشغيل في هذا المقياس حساب الفائدة أو الدَين أما تكلفة التشغيل فتشمل كل ما تنفقه على العقار حتى يستفيد منه المستأجر مثل تكاليف الخدمات والتأمين والإصلاحات والإدارة.

كيفية حساب صافي الربح التشغيلي

ويُحسب صافي الربح التشغيلي عن طريق القانون التالي:

صافي الربح التشغيلي = إجمالي الأرباح – تكلفة التشغيل

ولنضرب مثالًا على مقياس صافي الربح التشغيلي

إذا كان إجمالي الأرباح من العقار 35 ألف دولار وتكلفة التشغيل 6 آلاف دولار، فإذن تكون الحسابات:

35000 – 6000 = 29000 دولار.

يستخدم مقياس صافي الربح التشغيلي سنويًا لتحديد ربحية العقار عادةً، كلما زاد هذا المقياس ارتفعت ربحية العقار وأهميته كفرصة استثمار ية.

معدل الرسملة Capitalization Rate

وهي معروفة أيضًا بمعدل الحد الأقصى، يبين معدل الرسملة الفرق بين قيمة صافي الأرباح وقيمة العقار الإجمالية سواء وقت شراء العقار أو في الوقت الحالي.

كيفية حساب معدل الرسملة

كلما زاد معدل الرسملة ارتفعت نسبة المخاطرة لأنه يشير إلى انخفاض سعر الوحدة العقارية، ومن أجل ذلك يجب أن تطلع على أسعار العقارات في نفس المنطقة لنوازن بينها وتتأكد من أنه لا يوجد ما يعيب العقار.

ويُحسب معدل الرسملة عن طريق القانون التالي:

معدل الرسملة = قيمة صافي الأرباح ÷ قيمة العقار الحالية

ولا يكون استثمارًا جيدًا في عقار يقل معدل الرسملة فيه عن العقارات المشابهة في نفس المنطقة؛ إذ يجب أن تتناسب نسبة الرسملة الخاص بالعقار مع نسب العقارات المماثلة في نفس المنطقة.

ويجب أن يكون المستثمر العقاري مطلعًا على التغيرات التي تحدث في المنطقة والعوامل التي تؤثر على العرض والطلب في الفترة القادمة، فمثلًا إذا شهدت المنطقة تطورات صناعية وتجارية فمن المتوقع أن يزيد الطلب مما يزيد من الربح، ومنه نستفيد أنه كلما زادت معرفة المستثمر العقاري بالمنطقة كلما أصبح اتخاذ قراراته صحيحًا ومربح على المدى الطويل.

أما بخصوص نسب الرسملة التي يجب أن نطمح إليها، فليس هناك نسبة محددة يوصي بها الخبراء لأن الأمر يتعلق بالمخاطر؛ وكل ما يتعلق بالمخاطر تختلف نسبته تبعًا للدرجة التي يستطيع أن يتحملها المستثمر، ولكن عمومًا، فإن المستثمرين الذين يبحثون عن عقار جيد وقليل المخاطر وذو عوائد مربحة فإن نسبة الرسملة لهذه العقارات تتراوح بين 4% إلى 6%.

من الضروي جدًا أن ينتبه المستثمر العقاري على قرارات الاستثمار بحيث أنها لا تعتمد فقط على معدل الرسملة بل يجب أن تعتمد على عدة مقاييس أخرى ليُحدد فيما إذا كان هذا العقار أفضل لاستثماراته أم لا.

معدل العائد الداخلي Internal Rate of Return

يتوقع مقياس معدل العائد الداخلي Internal Rate of Return نسبة العوائد التي سوف نربحها مقابل كل دولار يُستثمر في العقار طوال فترة امتلاكنا له، والعائد في هذه الحالة ليس مشروط بالربح من الإيجار فقط، بل أي زيادة في رأس المال أو في العوائد الدورية فإنه يكون ربحًا، فإذًا، يتوقع معدل العائد الداخلي إجمالي الربح على المدى الطويل اعتمادًا على مدة امتلاك العقار.

تشمل مميزات حساب معدل العائد الداخلي الكثير من العوامل المؤثرة في الاستثمار مما يجعله مقياسًا أشمل من المقاييس الأخرى مثل معدل الرسملة Capitalization Rate؛ والأمر الذي يمكننا من الحصول على صورة واقعية للاستثمار والأرباح الناتجة عنه.

من عيوب معدل العائد الداخلي أنه يحتاج إلى تخمين بعض الأرقام مما يجعله عرضةً للخطأ، ولكي نتفادى الخطأ يجب أن نهتم باختيار أصح الأرقام اعتمادًا على منطقة العقار، وكما يجب أن نترك لأنفسنا مساحة للخطأ في التقرير النهائي فإذا قلت أو زادت النسب الحقيقية عن التوقعات فسوف نكون في أمان.

كيفية حساب معدل العائد الداخلي

حساب معدل العائد الداخلي ليس سهلًا، فتحتاج هذه المقاييس إلى عددًا من التخمينات والأرقام التي يمكن أن تقابل صعوبة في تحديدها أو الوصول إليها، ولكن هناك بعض البرامج التي تسهل حساب معدل العائد وأشهرها برنامج مايكروسوفت اكسل Microsoft Excel وغوغل شيت Google Sheets، ويمكن أن نحتاج إلى الاستعانة بخبير مالي ليساعدنا في حساب عدد من المقاييس المذكورة هنا بما فيها هذا المقياس.

التدفق المالي Cash Flow

يُعرف التدفق المالي بأنه صافي الربح بعد دفع كل النفقات بما فيها الفائدة والدَين، وهو من أبسط المقاييس التي تعطينا تصورًا عامًا عن ربحية العقار ومعدل الاستفادة منه، ويُعد التدفق المالي مقياس ضروري جدًا للمستثمرين الراغبين في وضع أموالهم في استثمارات مدرَّة للدخل باستمرار، وتكمن أهمية مقياس التدفق المالي بأنه يساعد المستثمر على موازنة بين العقارات وعوائدها لكي يختار العقار المُدّر لأكبر دخل ممكن، وكما أنه يمكن حساب التدفق المالي شهريًّا أو سنويًّا مما يمكننا من رؤية ربحية العقار على المدى القصير والطويل.

كيفية حساب التدفق المالي

يُحسب التدفق المالي عن طريق القانون التالي:

التدفق المالي = إيجار العقار – إجمالي النفقات

على سبيل المثال، إذا كان إيجار العقار شهريًّا 4000 دولار وكان إجمالي النفقات 1500 دولار، فإن التدفق المالي سيكون 2500 دولار.

العائد على النقد Cash on Cash Return

يُعد مقياس العائد على النقد Cash on Cash Return من أهم المقاييس التي تساهم في تقييم ربحية العقار وتحديد ما إذا كان فرصة استثمارية ناجحة أم لا. ويعد مكملًا لمقياس التدفق المالي السابق، ويخبرنا بالعائد الذي سنربحه موازنةً بالمال الذي استثمرناه، ويكون عادة قياس العائد على النقد سنويًا ويُحسب قبل طرح الضرائب.

كيفية حساب العائد على النقد

يُحسب العائد على النقد عن طريق القانون التالي:

العائد على النقد = صافي تدفق النقد السنوي (قبل دفع الضرائب) ÷ إجمالي المال المستثمر (رأس المال + النفقات)

إجمالي الإيجار المضاعف Gross Rent Multiplier

يُعرف إجمالي الإيجار المضاعف Gross Rent Multiplier بأنه من المقاييس السهلة حسابها إذ يعطينا نسبة بين إجمالي إيجار العقار السنوي وسعر العقار المطلوب، ويكون الهدف من هذا المقياس هو تحدد السعر المناسب والعادل للعقار لأننا نوازن إجمالي الإيجار المضاعف الخاص بالعقار مع العقارات الأخرى، وكذلك معرفة الفترة التي سيستغرقها إيجار العقار حتى يعود علينا بالسعر المدفوع فيه.

كيفية حساب إجمالي الإيجار المضاعف

يُحسب إجمالي الإيجار المضاعف عن طريق القانون التالي:

إجمالي الإيجار المضاعف = سعر العقار ÷ إجمالي الإيجار السنوي

على سبيل المثال، إذا كان سعر العقار 300 ألف دولار وإجمالي الإيجار السنوي 30 ألف دولار فإن إجمالي الإيجار المضاعف سيكون 10 سنوات، وهذا يعني أن العقار سيكتمل سعره خلال 10 سنوات.

نسبة التكاليف التشغيلية Operating Expense Ratio

تُعد نسبة التكاليف التشغيلية Operating Expense Ratio من المقاييس العملية جدًا لأنها تخبرنا بنسبة إنفاقنا على العقار موازنةً بدخلنا منه، ويعطينا فكرة عامة عن جودة إدارة العقار وتبين إذا كنا نحتاج إلى تقليل النفقات عن طريق بعض التطويرات والإصلاحات للعقار أم لا.

كيفية حساب نسبة التكاليف التشغيلية

من القواعد الرئيسية الخاصة بنسبة التكاليف التشغيلية أنه كلما قلَّت نسبة التكاليف التشغيلية كان ذلك أفضل لأنها تعني أننا ربحنا سيزيد، وتختلف النسبة اعتمادًا على نوع العقار وطبيعة التكاليف التشغيلية لتلك الفئة من العقارات، ولذلك يجب أن توازن نسبة العقار الذي نريد شراءه مع العقارات المماثلة له في الحجم والفئة والمنطقة.

يُحسب إجمالي الإيجار المضاعف عن طريق القانون التالي:

نسبة التكاليف التشغيلية = إجمالي التكاليف التشغيلية ÷ إجمالي الأرباح

معدل الشغور Vacancy Rate

يقيس معدل الشغور Vacancy Rate المدة التي يكون فيها عقار مخصص للتأجير ولكنه غير مؤجر. يعد هذا المقياس من أهم المقاييس التي تحدد ربحية العقار لأنه يوضح لنا جاذبيته وأداءه للمستأجرين وكذلك يكشف أداء السوق العقاري بصورة عامة وأداء المنطقة التي يكون العقار فيها بصورة خاصة. فكلما ازداد معدل الشغور دلَّ ذلك على أن هناك مشكلة إما بالمنطقة أو بالعقار أو بالسوق العقاري، ويمكننا استثمار تلك المعلومات لتحديد إذا كانت فرصة الشراء تستحق الاستثمار والانتفاع أم لا.

كيفية حساب معدل الشغور

يُحسب معدل الشغور للوحدة والعقار ذي وحدات المتعددة. فإذا أردت حسابه للوحدة:

عدد الأيام الشاغرة * 100 ÷ إجمالي عدد الأيام المتاحة

إذا أردت حسابه للعقار ذي الوحدات المتعددة:

عدد الوحدات الشاغرة * 100 ÷ إجمالي عدد الوحدات المتاحة

في حال قرأنا سلسلة التقييم العقاري نكون أعددنا أنفسنا جيدًا لرحلة استثمار عقارية ناجحة نتمكن فيها من اتخاذ القرارات الصائبة حيث أننا الآن نعلم كيف نُسعّر العقارات ونفحصها وكذلك يمكننا تحليل فرص الاستثمار العقاري لاختيار أفضلها.

الخاتمة

تعرفنا على مجموعة مقاييس نستطيع أن نعتمد عليها لتحديد مدى نجاح الاستثمارات العقارية. ختامًا لا بد من الأخذ بعين الاعتبار إلى أن هذه المقاييس تحتاج دقة كبيرة في جلب الأرقام لكي نستطيع الاعتماد عليها.