يبرز القطاع العقاري السياحي في عالم الاستثمار كواحد من أكثر المجالات جاذبية واستدامة. ينظر له كفرصة فريدة لتحقيق عوائد مالية عالية، مستفيداً من النمو المتزايد في حركة السياحة العالمية والتطورات التي يشهدها هذا القطاع. من المدن العالمية الصاخبة إلى الجزر الاستوائية الساحرة، يمثل الاستثمار في العقارات السياحية جسرًا بين النمو الاقتصادي واستكشاف جمال العالم.
سنتناول الأسباب التي تجعل الاستثمار في العقارات السياحية خياراً ذكياً، وسنستعرض أفضل الاستراتيجيات لتحقيق أقصى استفادة من هذا السوق المزدهر.
ما هو الاستثمار العقاري السياحي Tourist Real Estate؟
يُعرف العقار السياحي بأنه العقار المستخدم للخدمات السياحية، إذ يتصف هذا العقار السياحي بمواصفات مُحددة مثل وجوده في المدن الساحلية في مكان وجود البحر، وكذلك في مدن الأعمال والمناطق التي تحتاج إلى خدمات سياحية باستمرار، وعرفت المنظمة العالمية للسياحة الاستثمار السياحي بأنه التنمية الاستثمارية للسياحة والتي تُلبي احتياجات السياح والمواقع المضيفة إلى جانب توفير وحماية الفرص للمستقبل.
مميزات الاستثمار العقاري السياحي
يوفر الاستثمار العقاري السياحي مجموعة من المزايا التي تجعله خيارًا جذابًا للمستثمرين، وفيما يلي بعض المزايا الأساسية:
- توفير الدخل
توفر العقارات السياحية مصدر دخل ثابتًا، مثل المنتجعات أو الفنادق أو إيجارات الإجازات أو الشقق الفندقية. عند تسويقها وإدارتها بطريقة صحيحة، يمكن لهذه العقارات أن تدّر إيرادات من رسوم الإقامة، ومساحات الفعاليات، وخدمات الطعام والشراب، وغيرها من وسائل الراحة في الموقع، ويمكن أن يساهم تدفق الدخل الثابت في الربحية على المدى الطويل.
- تقدير رأس المال
يمكن أن تقدر قيمة العقارات السياحية في الوجهات السياحية الشهيرة مع مرور الوقت، إذ يرتفع الطلب على السياحة، وترتفع قيمة العقارات ذات الموقع الجيد، وتوفر إمكانية زيادة رأس المال هذه الفرصة للمستثمرين لتحقيق ربح عندما يقررون بيع العقار.
- تنويع المحفظة الاستثمارية
يسمح الاستثمار في العقارات السياحية بتنويع المحفظة، عن طريق إضافة العقارات السياحية إلى محفظة الاستثمار، ويمكن للمستثمرين تقليل المخاطر من خلال توزيع استثماراتهم عبر فئات الأصول المختلفة، ويمكن أن يساهم هذا التنويع في التقليل من تأثير الانكماش الاقتصادي أو التقلبات في القطاعات الأخرى.
- الطلب العالمي
السياحة صناعة سريعة النمو في كل أنحاء العالم، مع تزايد أعداد الأشخاص الذين يسافرون للعمل أو للترفيه أو لأغراض أخرى. يتيح الاستثمار في العقارات السياحية الوصول إلى سوق عالمي من المستأجرين أو الضيوف المحتملين، مما يوفر فرصًا لقاعدة عملاء أوسع ومعدلات إشغال أكبر.
- المزايا الضريبية
يمكن أن تكون هناك مزايا ضريبية مرتبطة بالاستثمار العقاري السياحي اعتمادًا على الولاية القضائية، وتقدم الحكومات غالبًا حوافز أو إعفاءات ضريبية للاستثمار في البنية التحتية للسياحة لتعزيز التنمية الاقتصادية وإنشاء فرص عمل جديدة. يجب استشارة متخصصي الضرائب لفهم المزايا الضريبية المحددة المتاحة في السوق المستهدف.
- الاستخدام الشخصي وفرص الإجازة
يوفر الاستثمار في العقارات السياحية مرونة في استعمال العقار لقضاء الإجازات الشخصية أو كمنزل ثانِ، ويتيح ذلك للمستثمرين الاستمتاع بالعقار بأنفسهم مع الاستفادة من دخل الإيجار في حالة عدم استخدامه، يمكن أن يكون وسيلة للجمع بين مزايا الاستثمار ونمط الحياة.
- التحوط ضد التضخم
قدمت الاستثمارات العقارية، ومن ضمنها العقارات السياحية، تاريخيًا تحوطًا ضد التضخم، ولكن أدى ارتفاع الأسعار، تميل قيم العقارات إلى الزيادة، مما يساهم في الحفاظ على الثروة وتنميتها على المدى الطويل.
- خيارات التمويل الجذابة
ينظر المقرضون إلى العقارات السياحية غالبًا على أنها استثمار آمن نظرًا لإمكاناتها المدرة للدخل، ويمكن أن يؤدي ذلك إلى خيارات تمويل ملائمة، مثل أسعار الفائدة المنخفضة أو فترات السداد الأطول، مما يُسهل الحصول على العقارات السياحية وتطويرها.
من الضروري ملاحظة أن مزايا الاستثمار العقاري السياحي يمكن أن تختلف تبعًا للموقع المحدد وظروف السوق واستراتيجيات الاستثمار الفردية، ويعد إجراء بحث شامل عن السوق وتحليل مالي والعناية الواجبة أمرًا بالغ الأهمية قبل اتخاذ أي قرارات استثمارية.
عيوب الاستثمار العقاري السياحي
يُقدم الاستثمار العقاري السياحي مزايا عديدة، إلا أن هناك أيضًا بعض العيوب التي يجب مراعاتها وهي كالآتي:
- تقلبات السوق وموسمية العقارات السياحية
من أهم عيوب الاستثمار العقاري السياحي هو قابليته لتقلبات السوق. يمكن أن تشهد الوجهات السياحية تقلبات في أعداد الزوار بسبب عدد لا يحصى من العوامل، مثل الركود الاقتصادي أو عدم الاستقرار السياسي أو الكوارث الطبيعية أو التغيرات في اتجاهات السفر. يمكن أن يؤدي هذا التقلب إلى عدم اتساق دخل الإيجار وقيم العقارات، مما يجعل من الصعب على المستثمرين تحقيق تدفق نقدي مستقر.
غالبًا ما تعتمد الاستثمارات العقارية السياحية بشكل كبير على أنماط السياحة الموسمية. قد تشهد العقارات ارتفاعًا في الطلب خلال مواسم الذروة السياحية، لكن معدلات الإشغال يمكن أن تنخفض خلال غير موسمها. تشكل هذه الموسمية خطرًا ماليًا على المستثمرين الذين يتعين عليهم وضع ميزانية بعناية لتغطية النفقات خلال فترات العجاف عندما يكون دخل الإيجار في حده الأدنى.
- تكاليف البنية التحتية والصيانة
يتطلب امتلاك العقارات السياحية صيانة مستمرة وصيانتها لتلبية توقعات السياح. يمكن أن تكون هذه التكاليف كبيرة، لا سيما في المواقع ذات الظروف الجوية القاسية أو حركة السياحة العالية. بالإضافة إلى ذلك، قد يُطلب من المستثمرين الاستثمار في تطوير البنية التحتية ليظلوا قادرين على المنافسة، مما يزيد العبء المالي.
ما لم يكن لدى المستثمرين الوقت والخبرة لإدارة ممتلكاتهم بأنفسهم، فسوف يحتاجون إلى توظيف شركات إدارة الممتلكات للتعامل مع العمليات اليومية، مثل الحجوزات والصيانة والتفاعلات مع النزلاء. تأتي خدمات الإدارة هذه بتكلفة، مما يؤثر على عوائد الاستثمار الإجمالية.
- فرط الاعتماد على السياحة وتقلبات أسعار العملات
يربط الاستثمار في العقارات السياحية فقط مصير المستثمر بصحة صناعة السياحة المحلية. إذا واجهت صناعة السياحة انكماشًا، فقد يؤدي ذلك إلى انخفاض الطلب على إيجارات الإجازات، مما يؤدي إلى انخفاض دخل الإيجارات. يعرض هذا الاعتماد المفرط المستثمرين لمخاطر متزايدة، حيث يفتقرون إلى التنويع عبر الصناعات.
بالنسبة للمستثمرين الذين يشترون العقارات السياحية في البلدان الأجنبية، يمكن أن يكون لتقلبات العملة تأثير كبير على العائد الإجمالي على الاستثمار. يمكن أن تؤدي التغييرات في أسعار الصرف إلى تآكل الأرباح أو تضخم التكاليف، مما يضيف طبقة أخرى من عدم اليقين المالي.
غالبًا ما تصبح النقاط الساخنة للسياحة مشبعة بالتطورات العقارية، مما يؤدي إلى سوق تنافسية للغاية. يمكن أن يؤدي هذا العرض الزائد إلى خفض معدلات الإيجار، مما يجعل من الصعب على المستثمرين تحقيق العوائد المرجوة.
الخطوات الأساسية لبدء الاستثمار العقاري السياحي
تشمل عملية بدء الاستثمار العقاري السياحي مجموعة من الخطوات، وفيما يلي مخطط عام لعملية الاستثمار:
- البحث وتحليل السوق
نبدأ بإجراء بحث شامل عن سوق السياحة وتحديد المواقع أو الوجهات الممكنة التي لديها طلب كبير على العقارات السياحية، ونضع في حُسباننا عوامل مثل مناطق الجذب السياحي والنقل والبنية التحتية والاستقرار الاقتصادي، وتحليل اتجاهات السوق وإمكانات المنافسة والنمو في المنطقة.
- تحديد استراتيجية الاستثمار
تحدد استراتيجية الاستثمار الخاصة بنا اعتمادًا على أهدافنا وميزانيتنا وتحمل المخاطر، حدد ما إذا كنا نرغب في الاستثمار في العقارات السكنية أو إيجارات العطلات أو الفنادق أو المنتجعات أو أي أنواع أخرى من العقارات السياحية، ونضع في اعتبارنا عوامل مثل اقتناء الممتلكات، والإدارة، والتطوير، واستراتيجيات الخروج.
- التخطيط المالي
وضع خطة مالية تشمل الميزنة وخيارات التمويل والعوائد المتوقعة للاستثمار، وتقيّم هذه الخطة التكاليف المتعلقة بشراء الممتلكات أو التجديد أو التطوير، والنفقات التشغيلية والصيانة المستمرة والتسويق، وتقيّم أيضًا مصادر التمويل الممكنة، مثل رأس المال الشخصي أو الشراكات أو القروض أو منصات التمويل الجماعي.
- الاعتبارات القانونية والتنظيمية
يحكم الإطار القانوني والتنظيمي الاستثمارات العقارية في السوق المستهدف، لفهم لوائح تقسيم المناطق وقوانين البناء والتصاريح ومتطلبات الترخيص يجب طلب المشورة القانونية لضمان تطبيق القوانين المحلية وحماية الاستثمار.
- اقتناء العقار
بمجرد تحديد عقار مناسب، وتفاوض على سعر الشراء وشروطه هنا تجري العناية الشاملة للعقار، بما في ذلك عمليات التفتيش على الممتلكات، والتحقق القانوني والبحث عن الملكية، ويجب الوضع في بالحسبان الاستعانة بخدمات وكيل عقارات أو مستشار عقارات متخصص في العقارات السياحية للمساعدة في عملية الاستحواذ.
- تطوير وإدارة العقارات السياحية
إذا تطلب العقار التطوير والتجديد فيجب الاستعانة بمقاولين ومهندسين معماريين مؤهلين للإجراء الأعمال اللازمة، وتأكد من أن العقار يُلبي المعايير والمرافق التي يتوقعها السائحون، وإذا كنا نخطط لإدارة العقار بأنفسنا، فيجب إنشاء أنظمة تشغيل فعّالة للحجوزات وخدمات النزلاء والتسويق والصيانة.
- التسويق والترويج للعقارات السياحية
وضع استراتيجية تسويق لجذب المشترين والسياح أو المستأجرين المحتملين، إنشاء تواجدًا قويًا عبر الإنترنت عن طريق موقع ويب مخصص ومنصات ووكالات سفر وسائط اجتماعية عبر الإنترنت، وتسليط الضوء على الميزات الفريدة ومناطق الجذب للممتلكات والمنطقة المحيطة بها، ويجب الاستفادة من الحملات الإعلانية المستهدفة والشراكات مع وكالات السفر والمشاركة في المعارض أو الأحداث السياحية.
- المراقبة المستمرة والتكيف
راقب باستمرار اتجاهات السوق والأداء المالي وملاحظات النزلاء، ويجب إجراء التعديلات اللازمة على استراتيجيتنا الاستثمارية، وجهودنا التسويقية، وإدارة الممتلكات لتعظيم العوائد وكسب رضا النزلاء، ويجب القاء على إطلاع بالتغييرات في اللوائح أو الاتجاهات السياحية الناشئة التي يمكن أن تؤثر على استثمارنا.
ينطوي الاستثمار في العقارات السياحية على مخاطر والشكوك، لذلك من الضروري إجراء العناية الواجبة الشاملة، وطلب المشورة المهنية عند الحاجة إليها، وإدارة الاستثمار بعناية لتخفيف المخاطر وزيادة العوائد. ولكن أيهما أفضل الاستثمار في العقار العادي أو السياحي؟ للإجابة على هذا السؤال لنستعرض أهم الفوارق بينهما.
ما هو الفرق بين الاستثمار العقاري والاستثمار العقاري السياحي؟
الاستثمار العقاري والاستثمار العقاري السياحي متميزان من حيث تركيزهما وأهدافهما. فيما يلي الاختلافات الرئيسية بين الاثنين:
| وجه الموازنة | الاستثمار العقاري السياحي | |
|---|---|---|
| الغرض والاستخدام | يشير الاستثمار العقاري إلى اقتناء وامتلاك العقارات في المقام الأول لأغراض الاستثمار، مثل توليد دخل إيجار، أو زيادة رأس المال، أو تنويع المحافظ الاستثمارية. يمكن أن تكون العقارات سكنية أو تجارية أو صناعية أو متعددة الاستخدامات، وعادة ما يتم تأجيرها أو بيعها للمستأجرين أو المشترين لاستخدامها على المدى الطويل. | يستهدف الاستثمار العقاري السياحي على وجه التحديد العقارات والتطورات التي تلبي احتياجات صناعة السياحة. صممت هذه العقارات وتشغيلها لتوفير الإقامة والمرافق والخدمات للسياح والمسافرين. تشمل الأمثلة الفنادق والمنتجعات وإيجارات الإجازات والمشاركة بالوقت والأصول الأخرى المتعلقة بالضيافة. |
| توليد الإيرادات | يتم توليد الإيرادات بشكل أساسي من خلال إيرادات الإيجار أو زيادة رأس المال. ينصب التركيز على جذب المستأجرين أو المشترين على المدى الطويل الذين يبحثون عن مكان للعيش أو العمل أو إجراء الأعمال التجارية. | الاستثمار العقاري السياحي يهدف إلى تحقيق إيرادات من خلال استيعاب السياح والمسافرين. يتم الحصول على الإيرادات من الإقامات أو الإيجارات قصيرة الأجل، وخدمات تناول الطعام، وأماكن الفعاليات، والأنشطة الترفيهية، وغيرها من وسائل الراحة المقدمة للسائحين. غالبًا ما يعتمد الدخل بشكل أكبر على معدلات الإشغال والطلب الموسمي وأداء صناعة السياحة. |
| عوامل الموقع والسوق | يمكن متابعة الاستثمار العقاري في مجموعة واسعة من المواقع، اعتمادًا على عوامل مثل ظروف السوق وإمكانات النمو والبنية التحتية والطلب على أنواع العقارات المختلفة. ينصب التركيز على تحديد العقارات في المواقع المرغوبة مع وجود احتمالات قوية على المدى الطويل لزيادة قيمتها أو دخل الإيجار. | يتأثر الاستثمار العقاري السياحي بشكل كبير بجاذبية الموقع كوجهة سياحية. ينصب التركيز على المناطق ذات التدفق الكبير للسياح، مثل الوجهات السياحية الشهيرة، والمواقع على شاطئ البحر، والمواقع الثقافية أو التراثية، أو المناطق ذات المعالم الطبيعية الفريدة. يعد القرب من المرافق السياحية ومراكز النقل وخيارات الترفيه أمرًا بالغ الأهمية للاستثمارات العقارية السياحية. |
| الاعتبارات التشغيلية | تشتمل الاستثمارات العقارية التقليدية بشكل عام على عقود إيجار طويلة الأجل أو عقود مع المستأجرين أو المشترين. قد تكون مسؤوليات إدارة الممتلكات ضئيلة، خاصة إذا تم تأجير العقارات إلى مستأجرين موثوقين ولمدة طويلة. ينصب التركيز على الحفاظ على الممتلكات، وضمان دخل الإيجار المنتظم، وإدارة علاقات المستأجرين. | تتطلب الاستثمارات العقارية السياحية إدارة وعمليات نشطة لتلبية احتياجات السياح وتوفير تجربة إيجابية للضيوف. تتضمن إدارة الممتلكات التسويق والإعلان، وخدمات الضيوف، والحجوزات، والتدبير المنزلي، والصيانة، والوظائف المتعلقة بالضيافة. يعتمد نجاح الاستثمارات العقارية السياحية بشكل كبير على القدرة على جذب الضيوف والاحتفاظ بهم، وتقديم خدمات عالية الجودة، والتكيف مع ديناميكيات السوق المتغيرة. |
في حين أن هناك اختلافات بين الاستثمار العقاري والاستثمار العقاري السياحي، تجدر الإشارة إلى أنه يمكن أن يكون هناك أيضًا تداخل، حيث يمكن لبعض العقارات أن تخدم كلا الغرضين. على سبيل المثال، يمكن تأجير عقار سكني كإيجار لقضاء الإجازات خلال مواسم الذروة السياحية. بالإضافة إلى ذلك، قد يختار المستثمرون تنويع محفظتهم العقارية من خلال تضمين كل من العقارات التقليدية والسياحية.
ليس هُناك فرق كمشروع على أرض الواقع لأنه هذا عقار وهذا أيضًا عقار، ولكن الاختلاف الرئيسي بين الاستثمار العقاري والاستثمار العقاري السياحي هو نشاط العقار نفسه، إذ يُمكننا في الاستثمار العقاري أن نأجر العقار بمبلغ ثابت طوال الوقت، ولكن في العقار السياحي يكون الأمر موسمي فقط ولكن بأسعار مُضاعفة جدًا عن سعر تأجير العقار العادي.
الخاتمة
تعرفنا على الاستثمار العقاري السياحي وما هي مزاياه، وتعرفنا على ماهية هذا النوع من الاستثمار العقاري وكذلك أهميته وكيفية البدء فيه بخطوات صحيحة وسليمة، وكما اطلعنا على الفروقات الجوهرية بين الاستثمار العقاري العادي والاستثمار العقاري السياحي وفي نهاية المطاف وما هي الشروط الواجب توافرها حتى يتمكن شخص ما من الاختيار بين الاستثمار العقاري والاستثمار العقاري السياحي.
