العوامل المؤثرة في أسعار العقارات

تُعد عملية تسعير العقارات من الأمور الضرورية التي يحتار فيها العديد من الناس، ولكن قرار التأجير أو الشراء لا بدّ منه. لذا يجب أن يكون لدينا خلفية واضحة عن أساسيات تسعير العقارات والوصول إلى العرض المناسب لاحتياجاتنا. تتعدد العوامل التي تؤثر على تسعير العقار وهي كالآتي: 

تأثير التركيبة السكانية على أسعار العقارات

تضم التركيبة السكانية Demographics جميع التفاصيل الخاصة بالسكان مثل الجنس والعمر والقدرة الشرائية، وعن طريق تلك التفاصيل نستطيع أن نُقيّم تغير الأسعار في منطقة أو دولة ما، بل و نتوقعه قبل حدوثه أصلًا.

على سبيل المثال، إذا نظرنا إلى أسعار العقارات في المدينة المنورة ومكة المكرمة سنجد دون أي شك أنها أعلى من أسعار مدن السعودية الأخرى كالرياض وجدة، وهذا يعود لعدة عوامل مثل سياحية المنطقة واشتغالها بزوار بيت الله دائمًا والنشاط التجاري الكبير فيها.

بالإضافة إلى ذلك أظهرت شريحة عمرية معينة مثل الشباب توجهها إلى السكن في الشقق الصغيرة والإكثار من السفر وعدم رغبتهم في تملك الشقق الكبيرة، وكذلك يؤدي إلى تغير أسعار سوق العقارات. لذلك يجب الإطلاع على التركيبة السكانية للمنطقة التي نستثمر بها وفهم الأرقام الخاصة بها لما له من فائدة كبيرة على المدى البعيد.

تأثير جغرافيا منطقة العقار

تبين في بعض الإحصائيات أن المدن غير القابلة للتوسع، مثل المدن المحدودة بالسواحل والجبال، وتكون العقارات فيها أغلى من المدن القابلة للتوسع، وأيضًا نشاط المدينة وجاذبيتها، فكلما كانت المدينة نشطة تجاريًا واقتصاديًا وغير قابلة للتوسع فيكون الطلب مرتفع أكثر من العرض عليها وهذا سيرفع أسعار العقارات في تلك المدينة.

وهناك مجموعة من العوامل الجغرافية الأخرى التي تؤثر في أسعار العقارات مثل الموارد الطبيعية والمناخ وتوفر المياه، فيجب علينا الانتباه لتلك العوامل عند تحديد الاستثمار العقاري المناسب لنا.

كما يتأثر سعر العقار بالهدوء والازدحام لموقع العقار، فغالبية الناس لا يرغبون أن يسكنوا في مكان مزدحم وصاخب، بل يرجو أن يكون منزله في مساحة هادئة لكي يرتاح فيه، وكذلك القرب والبعد من الأماكن الحيوية، فلا أحد يريد أن يتكبد مشقة في الذهاب إلى المدرسة أو العمل أو السوق لذلك أغلب المشترين يهتمون بموقع العقار.

حالة السوق العقاري وأسعار المنطقة

تؤثر حالة السوق العامة على أسعار العقارات بغض النظر عن تميّز العقار، بدوره الذي يُلفت الانتباه إلى السوق العقاري لأنه يُعد من أهم العوامل التي لا بد للمستثمر من أخذها بعين الاعتبار في حال شرائه أو بيعه، فلا يبيع والسوق منخفض ولا يشتري والسوق مرتفع.

وتؤثر المنطقة الموجود فيها العقار على سعره، فإذا كانت منطقة متوسطة فلا يجب أن يكون سعر العقار فيها أكثر من المتوسط، ويستخدم المشتري والمستثمر هذه النقطة العقارية لتحديد سعر العقار المناسب وعدم شرائه بأعلى من قيمته الفعلية. 

وعلى مالك العقار ألا ينفق كثيرًا على العقار بحيث إذا أراد بيعه وجد أن المنطقة لا تبيع بالسعر الذي يريد وخسر جزءًا مما أنفق على عقاره، بل ينفق بما يناسب متوسط أسعار العقارات في المنطقة بحيث إذا أراد بيعه استطاع أن يربح فيه مقابل ما أنفقه عليه.

تأثير وقت شراء العقار

أحيانًا يقيّم سوق العقارات بأغلى من قيمتها الفعلية وأحيانًا يفعل العكس فيكون سعرها أقل من قيمتها الفعلية، وهو أمر مماثل لما يحدث في السوق المالية وغيرها من الأسواق، ويجب أن يميز المستثمر العقاري بين هذه الحالتين وألا يشتري إلا إذا كان سعر الشراء أقل من القيمة الفعلية، ويعتمد مستثمرون كُثر على هذه النقطة عند تكوين ثرواتهم، ونستطيع أيضًا أن نعتمد على ذلك، كل ما علينا فعله هو أن نتعلم كيف نقيّم العقار ومعرفة سعره الحقيقي من ثم نبحث عن الفرص المميزة ولا نتركها حين نجدها للفرصة.

الأنشطة الاستثمارية في المنطقة

يُقصد بالنشاط الاستثماري هو وجود استثمارات كثيرة غير عقارية في المنطقة، لأن ذلك يدل على تطور المنطقة وجذبها للأثرياء أصحاب الإمكانيات العالية. لذلك يجب أن نسأل أنفسنا هل هناك الكثير من المستثمرين العقاريين في المنطقة أم أن معظم الموجودين فيها من سكان المنطقة؟ في حال وجدنا مستثمرين كثيرين في المنطقة فيمكن أن يكون ذلك دليلًا على ربحيتها، ويمكن أن يكون العامل الوحيد والمحدد لاختيارنا للعقار كما نلاحظ في بعض الحالات وفي بعض الأحيان يكون مجرد عامل ثانوي، فلا نعتمد عليه اعتمادًا كليًا.

تأثير الاقتصاد

كما تبين لنا من العوامل التي ذُكرت سابقًا أنه يشكل الاقتصاد عامل قوي ومهم جدًا ويغير من أسعار العقارات، أي كلما ارتفع مستوى معيشة الفرد وتنشط الاقتصاد كان احتمال الاستثمار والادخار أكبر، أي كلما قلّ مستوى معيشته كلما كان أحرص على تلبية احتياجاته الأساسية وربما يُنفق 100% من دخله عليها.

لا يتوقف الأمر عند ذلك، تقلّ الرغبة في الاستثمار مع التذبذبات الاقتصادية خوفًا من أن يتسبب ذلك في الضغط المالي عليهم أو أن تخسر استثماراتهم بدون وجود تغطية لتلك الخسائر في حال استمرار هذه التقلبات، لذلك يبتعد المستثمرون عن الاستثمارات الضخمة مثل العقارات لأنها تحتاج مصاريف مستمرة وهو ما يشكل تحديًا في ظل ظروف الاقتصادية المتقلبة التي يمكن ألّا تترك معهم فائضًا ماليًا يستثمرونه.

حجم العرض والطلب في سوق العقارات

يُعد العرض والطلب من أقدم العوامل المؤثرة بالأسعار عمومًا وفي أسعار العقارات خصوصًا، وليس غريبًا أن تزيد الأسعار كلما زاد الطلب وتقل كلما قلّ الطلب، ولكن هناك عوامل تؤثر في الزيادة والنقصان، مثل الاقتصاد وتذبذباته وموقع العقار وحالة السوق.

فالمطلوب إذًا، أن يتحسن فهم العوامل التي تؤثر على العرض والطلب ثم ربطها به حتى نعلم لم ينقص ولم يزيد من أجل أن يكون القرار الاستثماري مبنيًا على أساس مدروس.

حدوث الأزمات

شهدنا أزمة كورونا التي هزت عديدًا من الأسواق العالمية والكيانات، ورأينا كيف تأثر السوق العقاري إذ تراجعت نسبة المبيعات في أغلب دول العالم وكاد أن يتوقف الشراء والبيع تمامًا بسبب خوف الناس من الإصابة بكورونا إذا ذهبوا ليشتروا شيئًا، وجعل هذا التراجع سوق العقارات للمعاناة الشديدة وانخفضت الأسعار في الكثير من المناطق، ولكنها بدأت في التحسن مع عودة الناس إلى الحياة الطبيعية شيئًا فشيئًا.

مساحة العقار وهيئته وعمره

من أهم العوامل الخاصة بالعقار نفسه والتي تؤثر في انخفاض أو ارتفاع سعره مساحة العقار وشكله وهيئته التي بُنية عليها وعمره، سعر المتر هو الوحدة التي يُحدد بها السعر المبدئي للعقار، ولذلك تؤثر مساحة العقار تأثيرًا مباشرًا في سعره. 

ولكن السعر وحده لا يكفي، لإن هناك عوامل أُخرى تؤثِّر في سعره مثل هيئة العقار إذ يهتم المشتري بعدد غرف النوم ومساحة غرفة المعيشة…إلخ؛ فمثلًا المنزل ذو غرف النوم الكثيرة سيكون جذابًا للعائلات الكبيرة والتي تحتاج إلى عدد من غرف النوم، وكما تفضل بعض العائلات أن تحظى بمساحات واسعة سواء في غرفة المعيشة أو في مرافق المنزل، كل ذلك يندرج تحت عناصر هيئة المنزل التي ترفع من سعره وتجعله جاذبًا لمشترٍ دون آخر.

ويمكن أن يغفل بعض الناس عن عمر العقار ولا يُصنفونه من ضمن عوامل تقييمه، ولكنه يُعد عامل مهم جدًا لأنه علامة على متانة العقار وأنه بُنيى بأحدث تكنولوجيا، ودليل على عصرية العقار وتصميمه أيضًا، وهي عوامل يهتم بها الكثير من المشترين العقاريين.

مرافق العقار

تُعد مرافق العقار عامل قوي في تحديد سعر العقار وإن قلت أهميتها عن مساحته إلا أنها عامل قوي في جذب المشترين الذين تعجبهم تلك المرافق ويريدون أن يستمتعوا بها. فهي تعد وسيلة بيع للعقار ورفع لسعره في بعض الأحيان.

وأنواع المرافق عديدة مثل: حمامات السباحة والحدائق ومراكز الرياضة وغير ذلك الكثير إذ يعد إطلالة العقار على منظر أو شارع محدد من المرافق ووسائل الراحة التي ترفع من سعره. 

طريقة عرض العقار على المشترين

يمكن أن تكون الطريقة التي يُعرض بها العقار على المشترين لا تؤثر أبدًا في قراراتهم وأنها ليست الأهمية، ولكن أكد الخبراء أن طريقة عرض المنزل بطريقة جيدة وجذابة تؤثر على قرارات المشترين وسرعة البيع، ومن أجل ذلك تخصصت عدة شركات في مجال تجهيز المنازل قبل عرضها للبيع، وهذا إن دل فيدل على أهمية طريقة العرض ودورها في بيع العقار.

خدمات منطقة العقار

يؤدي تميّز المنطقة الموجود فيها العقار عن المناطق الأخرى إلى تمييز العقار ورفع سعره نسبيًا، فإذن يجب علينا أن نبين ذلك إذا كنا نبيع عقار ونعلم أن المنطقة الموجود فيها تتسم بقربها من الخدمات، وإذا كنا نشتري فعلينا أن ندرس أحوال المنطقة ونظام الخدمات فيها فإن ذلك يشكل عامل مهم في تحديدنا للعقار المناسب ثم تحديدنا للسعر الذي يناسبه.

العقارات المماثلة

يستعمل المقيّمون العقاريون العقارات المماثلة ذات الإمكانات والحالات المتشابهة، سواء في نفس المنطقة أو في مناطق قريبة منها للموازنة بين الأسعار، ولا يستخدم المقيّمون بعد مضي أكثر من سنة نفس أسعار الوحدات المُباعة عادةً لأنهم يريدوا أن يحصلوا على السعر الأقرب بنفس الظروف التي اشتروا أو باعوا بها العقار.

يمثل استخدام العقارات المماثلة أداة فعالة وعادلة لتقييم العقارات ويستطيع أن يلجأ إليها المشتري والبائع ليثبت كل منهم وجهة نظره في التسعير حتى يصلوا إلى اتفاق نهائي.

كيف نحدد سعر العقار الخاص بنا؟

هناك الكثير من الوسائل المتاحة لتقييم العقار والحصول على السعر العادل له مثل استخدام مقيم عقاري خبير أو الاطلاع على مواقع الموازنة والتسعير على الإنترنت. ويمكننا أن نحصل على تقييم واقعي جدًا للعقار مع العوامل التي تعرفنا عليها أعلاه، ويجب عرض العقار على كل عامل من العوامل الموجودة هنا وانظر إذا كان هذا العامل يؤثِّر عليه بالإجاب أو بالسلب، وأخيرًا موازنته بالعقارات التي بيعت في المنطقة أو في المناطق المجاورة خلال 12 شهرًا وسيكون التسعير الذي وصلت إليه قريبًا جدًا من سعر البيع أو الشراء الملائم له، وبعد ذلك إذا ظننا أننا نحتاج إلى المزيد من الدقة فيمكننا استشارة مقيم خبير ليساعدنا في اتخاذ القرار النهائي.

الخاتمة

تعرفنا على العوامل المؤثرة في أسعار العقارات، فعند بيع العقار هناك مجموعة من الأمور التي يجب أخذها بعين الاعتبار وهي التركيبة السكانية و جغرافية المنطقة ومساحة العقار وهيئته وعمره…إلخ، فيجب عند تحديد سعر العقار أن نأخذ بعين الاعتبار جميع العوامل لانها بطريقة أو بأخرى تزيد من سعر العقار.