احسب العوائد الإيجارية، التدفق النقدي، ونمو قيمة العقار بسهولة ووضوح.
بيانات العقار والتمويل
كيف تستخدم محاكاة التأجير؟
ابدأ من السوق لا من الانطباع
قبل إدخال أي رقم، اجمع متوسط الإيجارات الفعلية في المنطقة، ونسبة الشغور المعتادة، وطبيعة الطلب على نفس نوع الوحدة.
افهم معنى العائد
العائد الإيجاري لا يعني الربح النهائي وحده، بل يعطيك قراءة أولية عن قدرة الأصل على توليد دخل مقابل سعر التملك.
لا تتجاهل التمويل
قد يبدو العقار ممتازًا قبل التمويل، لكن بعد خدمة الدين قد يصبح التدفق النقدي ضعيفًا أو سلبيًا.
أمثلة سريعة للمبتدئ
مثال 1: عقار محافظ
سعر شراء 1,500,000 ريال، 5 وحدات، إيجار 3,500 ريال، شغور 10%، تمويل 60%.
هذا السيناريو مناسب لفهم هل الدخل يغطي التمويل ويترك هامشًا نقديًا مقبولًا.
مثال 2: شغور مرتفع
إذا رفعت الشغور من 10% إلى 18% فستلاحظ هبوطًا واضحًا في صافي الإيجار والعائد، حتى لو بقي سعر الشراء نفسه.
مثال 3: شراء نقدي
اجعل نسبة التمويل 0% وتكلفة التمويل 0% لمعرفة الفرق بين صفقة ممولة وصفقة مدفوعة نقدًا بالكامل، ثم قارن ذلك ببدائل التمويل الإسلامي قبل اللجوء إلى القرض التقليدي.
نمو قيمة العقار والإيجارات
رسوميات الاستثمار بعد أكثر من سنة
مؤشرات الربحية
شرح المصطلحات في هذه الحاسبة
أسئلة مهمة قبل الاعتماد على النتيجة
هل الإيجار المتوقع واقعي؟
إذا كان الرقم مبنيًا على أفضل وحدة في الحي وليس على متوسط السوق، فغالبًا النتيجة متفائلة أكثر من اللازم.
هل الشغور منخفض بشكل مبالغ؟
كثير من المستثمرين يضعون 0% أو 5% دون مبرر. الشغور الواقعي يجعل القرار أكثر أمانًا.
هل الأصل جيد لكن التمويل سيئ؟
قد يكون العقار نفسه جيدًا، لكن هيكل التمويل أو الفائدة الربوية على القرض قد يجعل التدفق النقدي هشًا، لذلك ابدأ بقراءة التمويل قبل الانبهار بالعائد الظاهر.
أخطاء شائعة في تحليل العقار التأجيري
- استخدام أعلى إيجار ممكن بدل متوسط إيجار قابل للتحقق فعليًا.
- إهمال الشغور، وكأن العقار سيبقى مؤجرًا طوال السنة بلا انقطاع.
- التركيز على ارتفاع قيمة العقار مستقبلًا مع تجاهل جودة التدفق النقدي الحالي.
- اعتبار التمويل عاملًا ثانويًا، رغم أنه قد يحوّل الصفقة من ممتازة إلى ضعيفة.
دليل احترافي لاستخدام أداة الاستثمار العقاري
اتبع هذه الخطوات لبناء قرار عقاري قائم على تدفق نقدي وجودة أصل، وليس على الانطباع فقط.
- أدخل سعر الشراء وعدد الوحدات ومتوسط الإيجار الشهري بناءً على بيانات سوق حقيقية.
- حدد نسبة الشغور واقعيًا (لا تفترض إشغالًا كاملًا طوال الوقت).
- أدخل هيكل التمويل كما هو متوقع فعلاً، وابدأ بخيارات التمويل المتوافقة مع الشريعة إن وجدت. وإذا كان التمويل تقليديًا فأدخل الفائدة الربوية السنوية هنا كتكلفة فقط.
- راجع صافي الإيجار أولًا، ثم Cash on Cash لمعرفة كفاءة رأس المال المستثمر.
- تابع الرسم الرئيسي لمعرفة التوازن بين نمو قيمة الأصل والإيجار التراكمي عبر السنوات.
- راجع قسم “بعد أكثر من سنة” لفهم سلوك الاستثمار بعد المرحلة الأولى من الاستقرار.
- اعتمد القرار عند تحقق ثلاثة شروط معًا: تدفق نقدي إيجابي، عائد مقبول، ومخاطر تمويل ضمن حدودك.